En théorie (magnifique pays où tout se passe bien) ne pas être pressé de vendre son bien immobilier peut sembler être un contexte favorable.

Dans la pratique, cela l’est moins. On peut distinguer trois grandes catégories de propriétaires :

• Ceux qui ont une contrainte et qui doivent vendre vite : Ils sont assez rares et dans le contexte actuel ils doivent juste mettre leur bien au prix du marché pour le vendre vite.
• Ceux qui ne sont pas pressés : Ils fixent un prix au-dessus des prix du marché et n’ont aucun acheteur pendant de nombreux mois car ils attirent des visiteurs ayant des attentes supérieures au bien proposé. Face à cette situation, le bien est trop vu et n’est pas vendu, ce qui induit dans l’esprit des acquéreurs qu’il a un défaut majeur qui bloque la vente. Il faut donc diminuer drastiquement le prix ou le retirer de la vente.
• Ceux qui ont une approche structurée et rationnelle : Ils bénéficient d’une estimation au prix du marché basée sur les transactions réalisées à proximité et ont une vraie stratégie de vente. Le bien est vendu en moins de 3 mois et parfois au prix affiché.

Ne tombez pas dans le panneau !

En théorie (magnifique pays où tout se passe bien), vous pouvez afficher votre bien à n’importe quel prix, de toute manière les gens vont négocier et vous avez 25.000€ d’avance et puis avec un peu de chance, votre bien se vendra quand même.

Dans la pratique, les acheteurs ont énormément de moyen de comparer les prix de votre bien avec un autre bien. Le marché actuel a une offre très abondante et ne pas afficher votre bien à sa vraie valeur vous coupe d’une partie des acheteurs potentiels. Ces derniers ne verront pas passer votre bien noyé dans la multitude de biens au-dessus de leur budget initial.

Ne tombez pas dans le panneau !

En théorie (magnifique pays où tout se passe bien), le pouvoir d’achat des résidents luxembourgeois est très élevé et ils peuvent se permettre d’acheter des maisons plus chères à la frontière car les prix pratiqués au Luxembourg sont très élevés.

Dans la pratique, comme tout consommateur acheteur, le résident luxembourgeois qui souhaite s’expatrier va comparer les biens sur le marché. Par le fait d’une offre pléthorique, il n’y a aucune raison qu’il achète votre bien plus cher que sa valeur réelle. Les vendeurs se situant dans les communes frontalières luxembourgeoises bénéficient déjà de prix de vente plus soutenus que dans d’autres zones, croire que vous avez gagné au lotto parce que vous vendez votre maison n’est pas une bonne stratégie !

Ne tombez pas dans le panneau !

Votre voisin a eu le nez fin et/ou eu de la chance. Le Luxembourg se trouvait dans une bulle immobilière qui a éclaté et il faudra de nombreuses années pour atteindre à nouveau les prix de 2021. Il y avait un contexte favorable avec les taux des prêts hypothécaires qui étaient très bas et une demande extraordinaire.

La crise immobilière est présente depuis 2022 avec une baisse des prix des biens immobiliers d’au moins 20%. 2024 sera encore une année baissière. Si vous voulez vendre votre bien parmi les centaines de biens similaires dans votre commune, vous devez être un peu moins gourmand que les autres, c’est la seule solution.

Ne tombez pas dans le panneau !

Si votre bien est un bien exceptionnel avec une situation exceptionnelle alors il se peut que cet agent ait dans les faits un client qui pourrait être intéressé par votre bien.

Le reste n’est que fumisterie…

En 2024, rare est l’agent immobilier avec un portefeuille client en attente d’un bien. La raison est simple, il y a trop d’offre sur le marché. Faire une telle annonce est une technique commerciale des agents immobiliers « années 80 ».

Ne tombez pas dans le panneau !

Si votre bien est un bien exceptionnel avec une situation exceptionnelle alors il se peut que cet agent ait dans les faits un client qui pourrait être intéressé par votre bien.

Le reste n’est que fumisterie…

Cet agent immobilier vous fait « sans doute » miroiter cela pour obtenir le mandat. Vous n’aurez aucun acheteur pendant de nombreux mois et face à cette situation, Il faudra diminuer drastiquement le prix. C’est typique de l’agent immobilier « années 80 » qui se dit : « j’ai signé le mandat, à l’usure on diminuera le prix… »

Ne nous faites pas dire ce que nous n’avons pas dit car il arrive, malgré une bonne estimation, que le bien ne se vende pas pour d’autres raisons. Tous les biens non vendus sur le marché n’ont pas été estimés par des agents immobiliers « années 80 », il peut y avoir un facteur « non chance », une donnée non connue à l’estimation, …

Ne tombez pas dans le panneau !

Le titre de propriété

Acte notarié de l’achat de l’immeuble qui vous a été remis par le notaire ou déclaration de succession.

Copie de la carte d’identité propriétaires

Copie de la carte d’identité recto/verso de tous les propriétaires

Certificat énergétique (peb)

Attestation émise par un organisme agréé et en cours de validité.
Ce document est obligatoire pour annoncer votre bien à la vente.

Certificat de contrôle électrique

Attestation émise par un organisme agréé et en cours de validité.
Uniquement pour les habitations. Il n’est pas nécessaire que le vendeur mette son installation électrique en ordre pour vendre son bien.
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Attestation relative à la citerne à mazout

Si la citerne fait plus de 3000 litres, il est obligatoire de faire contrôler la citerne et d’obtenir une attestation par un organisme agréé.
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Renseignements urbanistiques

Permis, déclarations et certificats d’urbanisme. À obtenir auprès de la commune où se trouve le bien.
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Dossier d’intervention ultérieur (diu)

Lorsque vous vendez un bien, vous devez fournir un dossier (le plus complet possible) qui reprend tous les travaux effectués depuis 2001.
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Attestation de sol

Certificat obligatoire de non-pollution du terrain fourni par la région wallonne.
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Documents relatifs au bail ( si le bien est loué)

Contrat, état des lieux, attestation de dépôt de la garantie locative.
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Documents relatifs à la copropriété ( si le bien se trouve dans une copropriété)

Acte de base, règlement de copropriété, procès-verbal (3 derniers), décompte des charges (fonds de roulement et de réserve).
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Certification des immeubles bâtis pour l’eau (certibeau)

Contrôle par un certificateur agréé. En cas de raccordement à la distribution publique de l’eau depuis le 1er juin 2021 ou lorsqu’un certibeau a été sollicité de manière volontaire.
Ce document est obligatoire pour passer les actes chez le notaire.

Copie de la carte d’identité propriétaires

Copie recto/verso, signée par l’agent ou le vendeur avec la date de réception et la mention « copie conforme »

Acte de propriété

Un certificat de propriété ou de non-propriété peut être établi, sur demande, par la section des évaluations immobilières (sevi) de l’acd

Passeport énergétique – cpe

Attestation émise par un organisme agréé et en cours de validité.
Ce document est obligatoire pour annoncer votre bien à la vente.

Cadastre (si maison)

Le plan cadastral a pour mission de renseigner et de repérer les parcelles en tant qu’unités de la propriété foncière.

Déclaration de blanchiment

L’agent se doit de récolter des informations sur l’identité de l’acquéreur, la provenance des fonds et la nature de l’opération envisagée

Pv d’assemblée générale (si appartement)

Les décisions nécessaires au fonctionnement de la copropriété sont prises au sein des assemblées générales.

Plan

Mise à disposition du plan du bien immobilier.

Vous vous interrogez sur les frais de notaire, droits d’enregistrements, abattements lors de l’acquisition d’un bien immobilier ?

Pensez aussi à intégrer les frais de crédit.

Vous vous interrogez sur les frais de notaire, droits d’enregistrements, abattements lors de l’acquisition d’un bien immobilier ?

Pensez aussi à intégrer les frais de crédit.

Le vendeur paie :

• Les frais nécessaires à la mise en vente (Agence immobilière, négociation, …)
• Les frais liés à la finalisation de la vente, en ce compris la rédaction du compromis de vente (souvent facturé 480€ TVAC – à voir avec votre notaire)
• Les frais nécessaires pour transférer et délivrer le bien
  • Attestation sol
  • Renseignements urbanistiques
  • Documents cadastraux
  • Mainlevées
  • Copie titre propriété
  • Etc

L’acquéreur paie :

• Les droits d’enregistrement
• Les débours
• Le forfait légal
• Les honoraires
• La TVA
• Frais liés au crédit
• Acte de crédit